Jak funguje a proč jej používat. Odhalíme zákulisí odhadu cen nemovitostí

Prodejce ani makléř nechtějí prodat pod cenou. Kupující nehodlá za nemovitost zaplatit více než je tržní cena v místě. Správný odhad ceny nemovitostí připomíná chůzi elegantní kočky po nerovném plotě. Je třeba volit každý krok s rozvahou a opatrně našlapovat. Nebo použít sofistikovaný systém pro odhady nemovitostí.

Kdo provádí odhady nemovitostí

• Soudní znalci – vydávají znalecké posudky.
• Odhadce se živností – tržní ocenění nebo stanovisko k tržní hodnotě.
• Bankovní odhadce – ocenění pro účely krytí hypotečního úvěru.

Uvedené profese mají různé cíle při odhadu ceny nemovitosti, každá nemovitost může být odhadnuta různými způsoby. Zatímco tržní cena představuje obvyklou cenu, za kterou na trhu pořídíte podobnou nemovitost a platí pouze v daném čase a lokalitě, můžete se setkat i s cenou zadlužitelnou (odhad pro zástavu) nebo cenou zjištěnou například pro účely náhrad při vyvlastnění.

Zcela specifická je kupní cena. Pouze ta je finální částkou, za kterou se nemovitost nakonec reálně prodá konkrétnímu kupci.

Co všechno se při odhadu ceny nemovitosti posoudí

Jistě jste absolvovali nespočet školení o tom, že vysoká prodejní cena a následná sleva, na realitním trhu nefungují dobře.

Dlouho neprodaná a několikrát zlevněná nemovitost je nemovitost problematická a kupující o ni nemají zájem ještě dříve, než dojde na prohlídky.

Udělat odhad ceny jen na základě zkušeností je možné, pokud jste realitní makléř s dlouhou praxí v oboru, znáte lokalitu a sledujete ceny nemovitostí v konkrétním místě. Co ale odhad ceny nemovitostí v sousedním městě nebo za hranicí kraje?

Ano, víte, které skutečnosti se posuzují při odhadu nemovitostí. Praha, Plzeň, Brno nebo Most budou mít ale za přibližně stejné 2+1 prodejní ceny odlišné o několik miliónů. Nešlápněte vedle.

Jak (ne)dělat odhad nemovitosti dle katastru

Chybou by bylo vycházet z cenových údajů zapsaných v katastru nemovitostí. Údaj o ceně se sice týká konkrétního objektu, ale váže se k době, ve které byla nemovitost prodána. Proto nemusí údaje odpovídat současným tržním cenám. Zároveň cena nezohledňuje umístění nemovitosti, dispozice, stav objektu aj.

Jak udělat odhad nemovitostí

Kromě svých zkušeností používejte jednoduchý a efektivní nástroj „uvnitř“ aplikace Chytrý Web Makléře. Tento orientační odhad je uživatelsky přívětivý a umožňuje propojení s osobní prezentací makléře, tištění i odesílání výstupů aj.

Systém odhadů vám ušetří čas, sám porovnává nespočet údajů z různých zdrojů. Hlavním zdrojem jsou nabídkové ceny, ty se párují s daty na katastru a zohlední se parametry nemovitostí. Nemovitosti se seřadí podle podobnosti a vypočítá se tržní cena spolu se směrodatnou odchylkou a doporučeným rozmezím maximální a minimální prodejní ceny.

Co vše zohlednit při odhadu nemovitosti

Recept na správně stanovený odhad ceny nemovitosti je trochou alchymie. Přísadami jsou mimo jiné:

• Lokalita nemovitosti. Dopravní dostupnost, občanská vybavenost, územní plán.
• Výměra v m², čím prostornější, tím vyšší cena. Je třeba připočítat terasu, lodžii, sklep, u rodinného domu zahradu.
• Dispozice domu či bytu. Průchozí a neprůchozí pokoje, oddělení toalety, kuchyňský kout spojený s obývacím pokojem.
• Stav nemovitosti, elektroinstalace, typ oken, způsob vytápění, provedená rekonstrukce.
• Vlastnictví a věcná břemena.
• Umístění nemovitosti a orientace pokojů.
• U bytů patro, výtah, stav společných prostor a zda se jedná o panelovou nebo zděnou výstavbu.

Výčet samozřejmě není konečný a je zřejmé, že propracovaný systém pro odhady nemovitostí je výborným pomocníkem, který vám ušetří spoustu času. Uvedené parametry systém zohlední a „vyplivne“ vám orientační odhad ceny. S tímto „číslem“ pak můžete jako makléř naložit dle svého uvážení. Základ ale máte splněný. Díky jednoduché aplikaci se na pár kliknutí zorientujete v dané lokalitě a typu nemovitosti či si jen potvrdíte svůj cenový pohled na věc. 

Jak přistupuje realitní makléř k ocenění nemovitosti

Realitní makléř zpravidla zpracovává odhady nemovitostí zdarma v rámci akvizice nemovitostí. To ale neznamená, že by se mělo jednat o méně kvalitní odhad ceny. Nesprávně nastavenou prodejní cenu nezachráníte ani nejlepšími fotkami ani moderními nástroji pro prezentaci. A pokud bude prodejní cena dle vašeho odhadu nízká? Pak poškozujete jak prodávajícího, tak sebe snížením provize.

Realitní makléři vycházejí obvykle ze svých zkušeností a používají porovnávací metodu, vychází se z cenové mapy, posuzují se ceny podobných objektů v místě. V případě nemovitostí k pronájmu je možné použít výnosovou metodu a zohlednit budoucí příjmy. U nemovitostí k rekonstrukci lze použít nákladovou metodu a vzít v úvahu cenu nutných oprav.

Pro určení správné ceny nemovitosti potřebujete data z realitního trhu, přístup do databází realitních kanceláří, katastru nemovitostí a do cenových map. Přenechte tuto práci prověřené aplikaci Chytrý Web Makléře, kde získáte orientační odhad na pár kliknutí.  

3 základní důvody proč odhady od aplikace Chytrý Web Makléře

• Tržně stanovená cena je perfektním vyjednávacím artiklem jak při jednání s majitelem, tak s kupujícími.
• Zpracovaný odhad působí profesionálně.
• Kdo zpracuje tržní odhad zdarma má více zájemců z řad prodávajících. Tržní odhad zdarma je nástrojem pro nábor.